弘鹰1号定融
房地产
9.80%
业绩比较基准
100万起
3/6/12/18月
点评：市场稀缺国资委旗下央企背书项目，央企担保+融资方股权质押
产品全称 : 弘鹰1号-海南金凤凰定向融资工具
付息方式 : 半年付息
募集规模 : 40000万
业绩详情说明
期限：3月
500万及以上 8.0%/年
期限：6月
100万-300万 8.2%/年
300万-800万 8.5%/年
800万及以上 8.8%/年
期限：12月
100万-300万 9.0%/年
300万-800万 9.2%/年
800万及以上 9.5%/年
期限：18月
100万-300万 9.2%/年
300万-800万 9.5%/年
800万及以上 9.8%/年
半年付息
半年付息
募集账户：
--
资金用于发行人后续项目装修升级改造，及补充日常运营流动资金。
第一还款来源：海南金凤凰温泉度假酒店通过酒店经营收入或出售其精装别墅还款；
第二还款来源：中国QL实业发展有限责任公司对本次交易进行差额补足还款；
第三还款来源：海南金凤凰75%股权处置还款。
1.央企差额补足
中QL实业发展有限公司为本产品到期偿付提供无条件不可撤销的差额补足义务；
2.股权质押
发行人海南金凤凰温泉度假酒店有限公司75%股权质押。发行人控股股东与本产品受托管理人签署《股权质押合同》，将发行75%股权质押于受托管理人，由产品受托管理人持续监督股权有效性和价值。
交易结构
融资方—海南金凤凰温泉度假酒店有限公司
1.基本情况
海南金凤凰温泉度假酒店有限公司成立于2002年1月，注册资本1.2亿元，经营范围旅游房地产开发；酒店管理服务；商品批发零售、客房、餐饮、外卖、会议服务、宴会设备租赁、温泉门票、体育运动、歌舞娱乐、美容美发、健身服装、糖烟酒、工艺品、土特产品、水产副食、百货销售、酒店管理培训及技术咨询服务、水疗服务。公司主营业务为海南七仙岭希尔顿·逸林温泉度假酒店，是景区内第一家按照国际五星级标准建造的国际品牌酒店。
2.股权结构
3.财务状况
截至2017年6月，公司总资产19.06亿元，总负债10.33亿元，净资产8.72亿元。2017年1月-6月，公司实现营业总收入4937.88万元，利润总额3135.39万元，净利润2321.70万元。
担保方—中国青旅实业发展有限责任公司
1.基本情况
中国青旅实业发展有限责任公司成立于1993年1月，注册资本8000万元人民币，是青旅集团下属的实业公司。经营范围为旅游及文化娱乐设施开发；技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务、技术培训；接受委托提供劳务服务；经济信息咨询；旅游信息咨询；会议服务；承办展览展示；票务代理等。
2.股权结构
3.财务状况
截止2017年6月份，公司总资产904.93亿元，总负债380.47亿元，净资产524.46亿元。2016年度公司实现营业总收入896.70亿元，营业利润17.46亿元，利润总额17.62亿元，净利润13.39亿元。
项目介绍—海南七仙岭希尔顿·逸林温泉度假酒店
1.基本情况
海南金凤凰主要项目为海南七仙岭希尔顿•逸林温泉度假酒店，项目整体占地面积为104946.7平方米，总建筑面积为54,080.22平方米。其中，酒店主区建筑面积为34651.49平方米，各项证照齐全，并已进入正常经营，共有客房254间；产权式别墅客房建筑面积为19,428.73平方米，共133栋，目前土建已经全部完工进入装修阶段。
2.项目区位
海南七仙岭希尔顿•逸林温泉度假酒店位于海南省保亭黎族苗族自治县的七仙岭国家森林公园内，南临七仙岭景区道路，东、西、北三侧均被群山环抱，距离三亚凤凰国际机场90公里，距离海口美兰国际机场250公里。紧邻七仙岭温泉出水口、七仙岭温泉高尔夫球会等休闲场所。
3.项目进度
项目是景区内第一家按照国际五星级标准建造的国际品牌酒店，由希尔顿逸林温泉度假酒店和可对外销售的产权式别墅酒店两大功能区组成。其中酒店工程进度为 100%、已经完成并投入使用；酒店附楼及配套形象进度为 98%；产权式别墅酒店主体框架及土建工程部分完工，尚未进入装修阶段。
4.项目估值
深圳世联房地产评估有限公司对项目主楼、 酒店附楼及配套在建工程和未售的产权式别墅酒店在建工程的评估，确定估价为人民币21.41亿元元。评估结果明细如下：
5.收入预测
（1）酒店日常经营收入
2017年、2018年保亭县接待旅游过夜人数分别36.1万人次、48.8万人次，增长35.2%。旅游收入分别为4.87亿元、5.99亿元，增长22.9%。依审慎原则，本次测算平均房价、入住率的增长率以每两年增长5%和3%为基数。
本次测算以调查日该酒店实际的平均房价和2017年入住率为基础进行测算。如下：（单位：万元）
（2）产权式别墅销售收入
项目共有别墅酒店 133 栋，均有独立产权。目前海南金凤凰已成功销售产权式别墅酒店 2 栋（建筑面积合计 242.96 平方米），另有产权式别墅酒店 11 栋（建筑面积合计 1336.28平方米）仅签订了购买协议，支付定金，尚未完成全款支付。产权式别墅预计2018年陆续完成竣工及装修，并进入软装、全面销售阶段。深圳世联房地产评估有限公司以4.2万/平单价，对剩余1.9万方建筑面积的酒店式别墅保守评估价值为约为8.07亿元，考虑到酒店管理方品牌、及参考周边价格，销售单价预计超过5万/平，销售收入预超过9.6亿元。
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