融资方-郑州康桥房地产开发有限公司
1.基本情况
郑州康桥房地产开发有限公司成立于2010年1月,注册资本为1亿元,主要经营范围:房地产开发经营,房屋租赁。股权结构为北京中金联盛投资有限公司出资8000万,持股比例80%;北京康桥天益投资有限公司出资2000万,持股比例20%。
康桥集团目前是郑州地产市场龙头企业之一,布局全国五大城市群(中原城市群、京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、西部省会城市群),具有房地产开发一级资质。
2.财务数据
截至2018年4月末,公司总资产105.71亿元,公司总负债94.66亿元,净资产11.05亿元。
抵押物介绍
(一)抵押物基本情况
1.地块位置
地块位于河南省郑州市二七区陇海西路南、嵩山路西,距离郑州市人民政府1.4公里。郑州康桥于2014年7月7日以29070万元通过招拍挂方式取得项目用地,地块编号为郑政出[2014]69号,规划用途为城镇住宅商服,土地使用权面积37021.97平方米,容积率为6.0,出让年限为住宅70年、商业40年。土地证号为:郑国用(2014)第0379号。
2.周边配套
紧邻嵩山南路、陇海快速路等主干道,交通便利;附近靠近陇海中路幼儿园、第十九中学、郑州大学等,教育配套完善;商业配套好,有大型超市紧邻;周边有郑州市骨科医院、郑州市第二人民医院。
(二)抵押物周边市场情况
1.土地市场
经数据调查,抵押地块楼面地价1315元/平方米,与项目周边楼面地价相比有较大优势。
2.房地产市场
项目周边在售新房情况:
(三)抵押地块具体情况
1.抵押地块项目指标
地块计划规划为高层住宅,交房标准为精装,具体方案如下:
2.项目收入测算
根据项目周边市场情况,结合项目交付标准,对高层定价为15000元/平方米,车位12万/个,经测算,住宅部分收入为30.9亿元,车位收入为1.21亿元,项目总收入为32.1亿元。
3.项目总体测算:经测算,项目总投资约21.9亿元。
4.抵押率
根据郑州市诚信房地产评估咨询有限公司2018年4月16日出具的评估报告显示,土地面积37021.97平方米,至估价期日剩余年期为城镇住宅66.5年、商服36.5年,评估价值为95424.13万元。综上所述,首笔贷款6亿元,抵押率为62.88%,抵押核算风险可控。
保证人-宋革委
宋革委,1969年1月出生,中国国籍,中共党员,高级工程师;户籍地址郑州市;西安交通大学工商管理硕士(MBA),武汉大学在读博士,长江商学院学员,康桥集团实际控制人。
宋革委从事房地产开发及相关行业十多年,具有较高的业务素质,懂经营、善管理,经过多年的实践,积累了丰富的房地产开发经验,精通住宅建设规划设计,思维敏捷、视野开阔,有较强的组织领导能力,经常组织公司各级管理层远赴欧洲、澳洲、东南亚国家和香港等地考察学习,提升企业品位和激情。公司经营管理主要由宋革委负责。
项目介绍
(一)基本情况
1.项目名称:康桥康城项目
2.项目位置:本项目位于河南省郑州市二七区鼎盛大道北、荆胡路西;
3.区域交通及配套:项目周边主干道为大学南路、郑平公路,临近大学南路荆胡公交站,周边教育资源较好,靠近小陇西国际城小学和荆胡中学,且靠近综合商场以及南环公园。
(二)区域市场情况
1.土地市场
郑州市2017年住宅用地供应占地面积1775.35万平方米,同比上涨38.11%;成交占地面积1626.08万平方米,同比上涨40.21%。本项目所处位置为郑州市二七区,周边部分土地出让信息如下:
2.房地产市场
2017年郑州市商品房销售1170.6万平方米,其中,住宅销售929.77万平方米,商品房销售情况如下:
(三)项目合规性分析
1.项目开发资质
项目公司郑州康桥具有房地产开发一级资质(建开企[2015]1614号),有效期至2018年8月20日。
2.项目自有资金投入比例
当前项目总投资约为23.6亿元,已投金额约7.3亿元,其中3.89亿用于支付土地成本,剩余款项主要用于支付前期费用及工程款。资本公积62606万元,项目自投比例超过30%。
3.项目五证情况
本项目已经取得五证如下:
(四)项目可行性分析
1.项目规划指标情况
项目占地面积64702.2平方米,总建筑面积276816.49平方木米,总体规划情况如下表:
2.项目测算
项目总收入预计约为27亿元,总投资约为23.6亿元,已投资约7.3亿元,长期借款1.5亿元,剩余未投金额约14.8亿元。
3.项目现状
区域介绍—郑州市
郑州市为河南省省会,是中国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽、中原经济区核心城市。郑州市总面积7446平方公里,下辖6个市辖区、1个县,代管5个县级市。截止2017年常住人口988.1万人。郑州建设国家中心城市、全国文明城市,郑州航空港区是中国首个国家级航空港经济综合实验区。