1.投资于受托人设立的其他信托计划项下信托受益权；

确定拟投项目：央企信托·惠州佳兆业项目集合集合资金信托计划。

2.信托业保障基金；

3.信托资金闲置期间或待分配资金预留期间可投资于银行存款、货币基金、逆回购等低风险、高流动性资产

项目回款

1.本产品只投资央企信托主动管理的固定收益类产品

2.设定投资范围、投资组合比例、投资限制

3.设立规范的信托财产管理运用操作流程

交易结构

拟投项目-央企信托·惠州佳兆业集合资金信托计划

【规模】9亿

【产品期限】24月

【收益】300万及以上  8.6%/年   按季付息

【资金用途】用于受让融资人持有的惠州市佳兆业商业经营管理有限公司100%股权收益权，到期由融资人溢价回购标的股权收益权实现退出。最终用于惠州佳兆业中心商业物业装修。

【风控措施】

（1）抵押担保：金伦(清远)置业有限公司以其名下土地证号为清市府国用（2009）第00338号地块）为本次融资提供抵押担保。

（2）质押担保：金伦置业有限公司以其持有的抵押人100%股权为本次融资提供质押担保。

（3）保证担保：佳兆业深圳（深圳）有限公司为融资人的回购义务提供连带责任保证担保。

（4）差额补足：抵押人为融资人的期间付息及到期回购义务提供差额补足。

【还款来源】

第一还款来源：融资方经营收入及项目回款；

第二还款来源：担保方及差额补足经营收入；

第三还款来源：处置抵质押物收入。

【交易结构】

【交易对手】

融资方-佳兆业商业集团有限公司

    佳兆业商业集团有限公司成立于2004年，注册资本10亿元，经营范围包括商业经营管理策划、信息咨询(均不含限制项目)；物业租赁；国内贸易(不含专营、专控、专卖商品)；房地产项目策划；物业管理；从事货物及技术的进出口业务；商业集团在大湾区、环渤海区域自持的在营购物中心项目7个，商业面积超过50万平米。

    截至2019年9月末，公司总资产280.04亿元，公司总负债270.03亿元，净资产10.01亿元。截至2018年末，公司营业收入为5.53亿元。

担保方-佳兆业集团（深圳）有限公司

1.基本情况

    佳兆业集团（深圳）有限公司成立于1999年6月，注册资本34.76亿元，佳兆业集团（深圳）有限公司为佳兆业集团在境内最大的地产平台，公司主营业务稳步增长，2018年佳兆业集团销售金额866亿元，较2017年增长85.4%，全国排名第36位，排名较2017年上升5位。2019年佳兆业集团销售金额1152.6亿，较2018年增长33.09%，全国排名29位，排名较2018年上升7位。

    目前佳兆业集团在开发项目建筑面积1070万平，货值2326亿元，其中大湾区货值占比超过54%。佳兆业集团在地产开发商遍布全国五大区域50多个核心城市，在土地储备方面，佳兆业在全国共有建筑面积2400万平方米的土地储备，其中80%在一线或者重点二线城市。集团资产质量较优、资产增值/流转能力较强，粤港澳大湾区合计储备的建筑面积为1300万平方米，占整个建筑面积储备的54%。以现价计算，估计佳兆业土储总货值约4640亿元（权益货值约3370亿元），其中深圳项目货值约1600亿元、大湾区（深圳以外）货值约1700亿元。

2.股权结构

3.财务数据

    截至2019年6月末，公司总资产1715.13亿元，公司总负债1378.29亿元，净资产336.84亿元。截至2018年末，公司营业收入为310.96亿元，利润总额49.74亿元，净利润为28.56亿元。

受让标的企业-惠州市佳兆业商业经营管理有限公司

1.基本情况

    惠州市佳兆业商业经营管理有限公司成立于2009年4月，注册资本500万元，经营范围：商业经营管理，自有物业租赁，物业管理，广告设计、制作、发布与代理，通讯产品、网络产品、数码产品、机械设备的技术开发，经济信息咨询服务，国内贸易，销售：服装、皮具、珠宝、玩具、化妆品、日用百货。

    截至2019年9月末，公司总资产37.15亿元，公司总负债36.94亿元，净资产0.2亿元。截至2018年末，公司营业收入为7001.19万元。

投资标的公司-惠州纬通房产有限公司

1.基本情况

    惠州纬通房产有限公司成立于1994年1月，注册资本2.56亿元，是由佳兆业控股集团有限公司控股。经营范围：开发江北18号小区1806地段的37721.1平方米土地；兴建、出租、出售商品楼宇,包括办公室、商场、公寓、住宅及其他配套设施。(凭资质证经营)；商业项目经营管理等。住宿；餐饮服务；百货零售；食品流通；酒类；会议及展览服务；室内娱乐活动；健身服务；计算机及通讯设备租赁。

    截至2019年9月末，公司总资产34.14亿元，公司总负债32.72亿元，净资产1.42亿元。截至2018年末，公司营业收入为7001.19万元。

抵押人-金伦（清远）置业有限公司

    金伦（清远）置业有限公司成立于2008年9月，注册资本1.68亿港元，经营范围：从事清远市龙塘镇陂坑经济开发区生态工业园地块广清大道(107 国道)南部西南位置土地上的普通商住楼等房地产投资、开发、销售和租赁；物业管理类等配套服务。

    截至2019年10月末，公司总资产6094.31万元，总负债3645.92万元，净资产2448.4万元。

【项目介绍】

1.项目名称：惠州佳兆业中心商业物业装修

2.项目区位：项目位于清远清城区龙塘镇境内，广清新城核心区，广清高速银盏出口直行约5公里，107国道旁。

3.建设内容及规划：项目占地面积13.37万㎡，建筑面积58.92万㎡，总投34.37亿（含税），计容面积44.81万㎡，其中高层住宅41.22万㎡，商铺2.24万㎡。

4.项目建设规划：项目预计2020年4月开工，预计2020年11月开盘。

5.项目经济效益：项目总货值48.19亿，预计2020年11月入市，住宅入市价位0.95万元/㎡，商业物业入市价位1.8万元/㎡，车位10万/个。

6.项目文件批复：

【区域介绍】

1.基本情况

    清远市位于中国广东省中部，北面和东北面与韶关市为邻，东南和南面接广州市，南与佛山市接壤，西与肇庆市相连，是广东省面积最大的地级市。清远离广州白云机场仅20多公里；另外还在建广清城轨，根据“广清一体化”建设，清远将与广州打造“一小时经济圈”。

2.区域经济

    2018年清远实现地区生产总值1565.2亿元，排名全省15位，增长4.0%。其中，第一产业增加值231.3亿元，增长4.6%，对地区生产总值增长的贡献率为16.8%；第二产业增加值 542.9亿元，增长6.5%，对地区生产总值增长的贡献率为59.6%；第三产业增加值791亿元，增长1.9%，对地区生产总值增长的贡献率为23.6%。